香港上市房地產基金的分析 HK listed REIT Analysis

此分析只對於 陽光房地產投資信託基金 435, 睿富中國商業房地產投資信託基金 625 及 冠君產業信託 2778作分析.
以下是各股分股價 及 週息率:
435: 1.89 (div 12.99%)
625: 2.9 (div 12.57%)
2778: 3.3 (div 9.69%)
以15年DDM valuation, 以下是各估價:
435: $1.6 (-15.34%)
625: $2.8 (-3.5%)
2778: $2.97 (-10%)
我認為435 已經不適合再持有, 撤除四叔的資助, 他的實質回報只有4.53%, 相比起另外兩隻沒有被資助的, 一點都不吸引.
以無限期DDM valuation 以每年DIV 升1%來計算, 以下是各估價:
435: $2.34 (+23.81%)
625: $3.89 (+34.14%)
2778: $4.49 (+36.06%)
要注意的是, 現在的資金成本 (我意思是CAPM)比較低, 如果未來市場回報增高了, NAV 也增高了, 但租務合約未完, 這個估價要再作調整.
以NAV 作為比較:
435: 2.76 (+46.03%)
625: 5.27 (+81.72%)
2778: 5.37 (+62.73%)
以NAV 作為比較要注意的是, 基金是會收取管理費用, 以及通常房產基金的單位價格會比起NAV有一定程度的折讓. 但是如果你想買房子, 為何不買房產基金呢? 625 用45% OFF賣商業樓給你.
但是有些風險要注意, 625 的業務主要在北京, 現在北京的房地產好像不太好. 但是受惠人仔升值, 625 長遠可以看好. no matter what, that is Beijing...
435 的物業主要是二線物業, 但好處是分散
2778 的物業只得二個, 中環citicorp tower 和旺角langham place plaza & commercial building. 但我覺得佢地Management 好... 有誠信
所以我認為要長期持有625 和2778. 沽435.