此分析只對於 陽光房地產投資信託基金 435, 睿富中國商業房地產投資信託基金 625 及 冠君產業信託 2778作分析.
以下是各股分股價 及 週息率:
435: 1.89 (div 12.99%)
625: 2.9 (div 12.57%)
2778: 3.3 (div 9.69%)
以15年DDM valuation, 以下是各估價:
435: $1.6 (-15.34%)
625: $2.8 (-3.5%)
2778: $2.97 (-10%)
我認為435 已經不適合再持有, 撤除四叔的資助, 他的實質回報只有4.53%, 相比起另外兩隻沒有被資助的, 一點都不吸引.
以無限期DDM valuation 以每年DIV 升1%來計算, 以下是各估價:
435: $2.34 (+23.81%)
625: $3.89 (+34.14%)
2778: $4.49 (+36.06%)
要注意的是, 現在的資金成本 (我意思是CAPM)比較低, 如果未來市場回報增高了, NAV 也增高了, 但租務合約未完, 這個估價要再作調整.
以NAV 作為比較:
435: 2.76 (+46.03%)
625: 5.27 (+81.72%)
2778: 5.37 (+62.73%)
以NAV 作為比較要注意的是, 基金是會收取管理費用, 以及通常房產基金的單位價格會比起NAV有一定程度的折讓. 但是如果你想買房子, 為何不買房產基金呢? 625 用45% OFF賣商業樓給你.
但是有些風險要注意, 625 的業務主要在北京, 現在北京的房地產好像不太好. 但是受惠人仔升值, 625 長遠可以看好. no matter what, that is Beijing...
435 的物業主要是二線物業, 但好處是分散
2778 的物業只得二個, 中環citicorp tower 和旺角langham place plaza & commercial building. 但我覺得佢地Management 好... 有誠信
所以我認為要長期持有625 和2778. 沽435.
2009年10月17日 星期六
玖龍的真面目 The reality of Nine Dragon Paper
- 她們的每股盈利由07年的$47.94下跌至08年的$43.54. 但她們的人工卻上升了3.54%.
- 17/3/2009 張茵說現時市場情況已有改善，因廢紙價格上漲時，產品價格亦可同時保持上升勢頭, 但是她們的 2008 sales increase%/COGS increase% 是 0.808, 當此數字小於一時, 即代表她們不能全部轉嫁給客戶.
- 18/3/2009 被問及行業供過於求的問題,她(張茵)指,現時為行業整合階段,落後的產能將會被淘汰,而公司的機組全部都在運作中,故不能稱為供過於求的情況。而她更稱, 產能使用率有91.8%, 但是記者已打破了她的大話, 實則使用率只有55.97%
一個不誠實, 不為股東的公司... 不明白為何她可以上至10.82元.
- 17/3/2009 張茵說現時市場情況已有改善，因廢紙價格上漲時，產品價格亦可同時保持上升勢頭, 但是她們的 2008 sales increase%/COGS increase% 是 0.808, 當此數字小於一時, 即代表她們不能全部轉嫁給客戶.
- 18/3/2009 被問及行業供過於求的問題,她(張茵)指,現時為行業整合階段,落後的產能將會被淘汰,而公司的機組全部都在運作中,故不能稱為供過於求的情況。而她更稱, 產能使用率有91.8%, 但是記者已打破了她的大話, 實則使用率只有55.97%
一個不誠實, 不為股東的公司... 不明白為何她可以上至10.82元.
基本分析 1044 恆安國際集團有限公司 Fundamental analysis on 1044 Heng An
公司之主要業務為投資控股。附屬公司之主要業務為在中華人民共和國（「中國」）生產，分銷及銷售個人衛生用品包括衛生巾、一次性紙尿褲、紙巾、食品及潔膚護膚產品。 (FMCG)
分析重點:
2004-2008 每年平均增長 (Geometric Growth)
Revenue (sales): 36.67%
Operating P/L: 40.96%
After-tax profit: 43.17%
EPS (HK$): 42.72%
DPS (in dollar): 33.02%
2004-2008 每年平均 (Arithmetic Average)
ROA: 12.32%
ROE: 20.42% (但是他們有1593M 的可用資金, 所以這是低估了她們的ROE及ROA)
Profit Margin: 16.63%
此增長率屬是不可思議的增長. 而她剛於2008年十一月購入食品公司親親. 將會為恆安賺取別一筆平穩而有增長的Net profit, 但因為該部份的 profit margin 只有大約8%, 相比起她們其他業務的profit margin 大約16% 有比較大的分別. 但因為她們的目標是作為中國內地的P&G, 而她擁有1593M 的可用資金, 我估計她們會將會繼 但因為她們的目標是作為中國內地的P&G, 我估計她們會將會繼續收購不同的FMCG 行業. 利用他們在物流及跟分銷公司的關係而增加銷售額及profit margin.
而對於她們的現有產品, 她們的衛生巾及紙巾事業會有平穩而不錯的增長, 但比起他們之前的增長可能有慢下來的情況. 但是個人比較看好的是四五年後的恆安, 介時他們的兒童及成人的一次性紙尿褲及紙巾事業會有強大的升幅, 原因如下:
估計現時兒童一次性紙尿褲使用率: 31.12% vs 發達國家 > 90%
估計現時成人一次性紙尿褲使用率: 20.19% vs 發達國家 > 90%
估計現時紙巾每人用量: 3.66kg vs 發達國家 > 14.1kg
以DDM Valuation 的合理價錢是: 最小44.66, 審慎59.22, 樂觀66.73
以FCFE Valuation 的合理價錢是: 最小50.36, 樂觀77.3
我會以$59.22 作為目標價格. 因此為內需股及大戶基金長期持有此股份, 所以恆指升跌對於此股升跌不大.
個人於$41元持有這股份.
(此valuation 是在2009年7月做成, 當時價格大約是$38)
分析重點:
2004-2008 每年平均增長 (Geometric Growth)
Revenue (sales): 36.67%
Operating P/L: 40.96%
After-tax profit: 43.17%
EPS (HK$): 42.72%
DPS (in dollar): 33.02%
2004-2008 每年平均 (Arithmetic Average)
ROA: 12.32%
ROE: 20.42% (但是他們有1593M 的可用資金, 所以這是低估了她們的ROE及ROA)
Profit Margin: 16.63%
此增長率屬是不可思議的增長. 而她剛於2008年十一月購入食品公司親親. 將會為恆安賺取別一筆平穩而有增長的Net profit, 但因為該部份的 profit margin 只有大約8%, 相比起她們其他業務的profit margin 大約16% 有比較大的分別. 但因為她們的目標是作為中國內地的P&G, 而她擁有1593M 的可用資金, 我估計她們會將會繼 但因為她們的目標是作為中國內地的P&G, 我估計她們會將會繼續收購不同的FMCG 行業. 利用他們在物流及跟分銷公司的關係而增加銷售額及profit margin.
而對於她們的現有產品, 她們的衛生巾及紙巾事業會有平穩而不錯的增長, 但比起他們之前的增長可能有慢下來的情況. 但是個人比較看好的是四五年後的恆安, 介時他們的兒童及成人的一次性紙尿褲及紙巾事業會有強大的升幅, 原因如下:
估計現時兒童一次性紙尿褲使用率: 31.12% vs 發達國家 > 90%
估計現時成人一次性紙尿褲使用率: 20.19% vs 發達國家 > 90%
估計現時紙巾每人用量: 3.66kg vs 發達國家 > 14.1kg
以DDM Valuation 的合理價錢是: 最小44.66, 審慎59.22, 樂觀66.73
以FCFE Valuation 的合理價錢是: 最小50.36, 樂觀77.3
我會以$59.22 作為目標價格. 因此為內需股及大戶基金長期持有此股份, 所以恆指升跌對於此股升跌不大.
個人於$41元持有這股份.
(此valuation 是在2009年7月做成, 當時價格大約是$38)
2009年2月6日 星期五
2009 Q2-Q3 買樓好時機？？
業界料掀 一手蝕讓潮 年中新盤入伙高峰期
2月 7日 星期六 05:10 更新
【明報專訊】去年金融海嘯爆發後，樓價大幅回落，07至08年高價推售的一手盤，即使部分發展商主動為業主提供二按，樓盤入伙時仍要有心理準備，因銀行估價不足而須「抬錢」上會。自去年11月起，先有新創建（0659）與新地（0016）的紅磡海濱南岸，其後盈大（0432）的薄扶林貝沙灣(新聞 - 網站 - 圖片)6期亦於去年底陸續收樓。踏入09年，今年新盤入伙期將集中於年中，包括長實(新聞 - 網站 - 圖片)（0001）與南豐的將軍澳日出康城(新聞 - 網站 - 圖片)1期首都及何文田半山壹號，以及信置（0083）的火炭御龍山，單計三盤已涉及逾4200伙，業內預料，若經濟持續下滑，勢將掀起一手蝕讓潮。
去年11月起，07年高價開售的海濱南岸及貝沙灣6期便開始入伙，前者陸續出現蝕讓個案，後者除錄得蝕讓外，07年以18.6億元購入貝沙灣6期6座全幢的韓國基金Mirae Asset，更罕有地與盈大取消原定合約，並重新以分批形式收樓，反映基金對後市似也有保留。
海嘯第二波 形勢不樂觀
借用金管局(新聞 - 網站 - 圖片)總裁任志剛(新聞 - 網站 - 圖片)的說法，金融海嘯的第二波影響將至，在經濟下滑的形勢下，今年入伙的一手盤，由於大都於07至08年樓市高峰期售樓，市值已大不如前，樓市受金融海嘯的第二波影響或會呈現。理大房地產及建築學系教授許智文表示，今年多個一手盤入伙，可謂近年新盤入伙高峰期，由於這批新盤均於07年至08年以高價開售，面對金融海嘯衝擊，相信蝕讓潮難免會出現。
他又稱，金融海嘯第二波將至，對樓市尤其這批入伙盤亦會有影響，在減薪裁員危機下，業主收樓能力亦會受到打擊。不過，他稱發展商積極為買家提供二按，相信有助業主上會，避免撻訂潮出現。
首都星匯440蝕讓盤任揀
中原住宅部董事總經理陳永傑則稱，若不是金融海嘯爆發，買家亦未必可以平價買入具豪宅概念的一手盤。今年入伙的樓盤，大部分集中在今年年中，市場也普遍預期會碰上今年經濟面臨最壞的時刻。市場統計，今年率先收樓的一手盤為恒地（0012）於07年底高價開售的長沙灣星匯居，剛向小業主發出收樓通知書。此外，長實（0001）與南豐合作的將軍澳日出康城1期首都，最快今年4月入伙。單計兩盤目前已有約440個二手蝕讓盤，有心的買家不妨從中揀選。
當年首都推出，呎價難有低於4000元，但今天個別二手2房單位，入場費僅260萬元，遠低於當時揚言以高於太古城(新聞 - 網站 - 圖片)二手呎價開售的價錢。中原營業董事譚桂貞表示，首都現時約有760個二手放盤，有約一半即約380個為蝕讓盤，平均呎價僅約5000元，蝕讓幅度一般介乎一成至一成半不等，個別蝕讓放售價更大幅低於原買入價過百萬元。
至於遠離長沙灣地鐵站的星匯居，當時呎價更曾直逼奧運站，現時二手放售呎價已跌至5500元至6000元水平，個別更低於5000元放售。香港置業高級區域經理鍾坤文表示，現時星匯居約有120個二手放盤，其中約一半屬蝕讓盤，蝕讓幅度介乎一成至一成半不等。
2月 7日 星期六 05:10 更新
【明報專訊】去年金融海嘯爆發後，樓價大幅回落，07至08年高價推售的一手盤，即使部分發展商主動為業主提供二按，樓盤入伙時仍要有心理準備，因銀行估價不足而須「抬錢」上會。自去年11月起，先有新創建（0659）與新地（0016）的紅磡海濱南岸，其後盈大（0432）的薄扶林貝沙灣(新聞 - 網站 - 圖片)6期亦於去年底陸續收樓。踏入09年，今年新盤入伙期將集中於年中，包括長實(新聞 - 網站 - 圖片)（0001）與南豐的將軍澳日出康城(新聞 - 網站 - 圖片)1期首都及何文田半山壹號，以及信置（0083）的火炭御龍山，單計三盤已涉及逾4200伙，業內預料，若經濟持續下滑，勢將掀起一手蝕讓潮。
去年11月起，07年高價開售的海濱南岸及貝沙灣6期便開始入伙，前者陸續出現蝕讓個案，後者除錄得蝕讓外，07年以18.6億元購入貝沙灣6期6座全幢的韓國基金Mirae Asset，更罕有地與盈大取消原定合約，並重新以分批形式收樓，反映基金對後市似也有保留。
海嘯第二波 形勢不樂觀
借用金管局(新聞 - 網站 - 圖片)總裁任志剛(新聞 - 網站 - 圖片)的說法，金融海嘯的第二波影響將至，在經濟下滑的形勢下，今年入伙的一手盤，由於大都於07至08年樓市高峰期售樓，市值已大不如前，樓市受金融海嘯的第二波影響或會呈現。理大房地產及建築學系教授許智文表示，今年多個一手盤入伙，可謂近年新盤入伙高峰期，由於這批新盤均於07年至08年以高價開售，面對金融海嘯衝擊，相信蝕讓潮難免會出現。
他又稱，金融海嘯第二波將至，對樓市尤其這批入伙盤亦會有影響，在減薪裁員危機下，業主收樓能力亦會受到打擊。不過，他稱發展商積極為買家提供二按，相信有助業主上會，避免撻訂潮出現。
首都星匯440蝕讓盤任揀
中原住宅部董事總經理陳永傑則稱，若不是金融海嘯爆發，買家亦未必可以平價買入具豪宅概念的一手盤。今年入伙的樓盤，大部分集中在今年年中，市場也普遍預期會碰上今年經濟面臨最壞的時刻。市場統計，今年率先收樓的一手盤為恒地（0012）於07年底高價開售的長沙灣星匯居，剛向小業主發出收樓通知書。此外，長實（0001）與南豐合作的將軍澳日出康城1期首都，最快今年4月入伙。單計兩盤目前已有約440個二手蝕讓盤，有心的買家不妨從中揀選。
當年首都推出，呎價難有低於4000元，但今天個別二手2房單位，入場費僅260萬元，遠低於當時揚言以高於太古城(新聞 - 網站 - 圖片)二手呎價開售的價錢。中原營業董事譚桂貞表示，首都現時約有760個二手放盤，有約一半即約380個為蝕讓盤，平均呎價僅約5000元，蝕讓幅度一般介乎一成至一成半不等，個別蝕讓放售價更大幅低於原買入價過百萬元。
至於遠離長沙灣地鐵站的星匯居，當時呎價更曾直逼奧運站，現時二手放售呎價已跌至5500元至6000元水平，個別更低於5000元放售。香港置業高級區域經理鍾坤文表示，現時星匯居約有120個二手放盤，其中約一半屬蝕讓盤，蝕讓幅度介乎一成至一成半不等。
2009年2月3日 星期二
壞銀行（壞帳銀行）的意見集 - Words about Obama's Bad Bank Plan
2001年諾貝爾經濟學獎得主施蒂格利茨(Joseph Stiglitz)表示，設立壞銀行等同以納稅人的錢去買入垃圾，只會使國債增加。
====
哈佛大學經濟學教授Ken Rogoff則認為，設立壞銀行雖是必要舉措，但政府下一步必須控制美國大型銀行並對它們進行重組，才能徹底改革銀行系統。
====
分析員惠特尼(Meredith Whitney)昨日稱，華府成立「壞銀行」將不良資產由銀行資產負債表中剔除，不會令銀行增加借貸。她認為，若奧巴馬政府希望以公允價值收購不良資產，銀行很可能不會將資產出售予「壞銀行」，因為「這對它們的資本衝擊實在太大」。
====
紐約大學教授魯比尼(Nouriel Roubini)則表示，美國大部分銀行已破產，華府應該將它們國有化。他同時呼籲改變整個金融體系運作，令銀行自律，否則全球經濟將面對更大的資產泡沫「災難」。
====
“當前實體經濟和金融業均在持續惡化,且這兩者會相互傳染形成惡性循環。”IMF前首席經濟學家、現為芝加哥大學教授的拉詹說。他表示,儘管可能廣受非議,但政府需要向銀行注入更多資金。
====
「壞銀行」最成功的例子，是中國政府在國有商業銀行境外上市前，設立資產管理公司（AMC），專責處置銀行不良資產，把它們從銀行資產負債表剝離後，再由政府注入大量資金，完成資本重組，然後把銀行上市。
中國的模式成功，全因金融機構本來就由國家擁有，AMC以什麼價格收購不良資產，完全由政府決定，不存在定價問題。英美要效法中國成立「毒產收集中心」，卻必須在納稅人與銀行股東利益之間取得平衡，定價太低銀行不願賣，太高則難以向納稅人交代，結果仍是拖拖拉拉，尾大不掉。
====
During Aisa financial crisis
IMF對金融市場認識不足，由關閉印尼銀行的政策看得最清楚不過。當時該國出現16家銀行關門大吉的情况，而且據稱還可能會有其他銀行步上後塵；除了金額很小的帳戶，存款人只能自求多福。可想而知，剩下的私人銀行立刻出現擠兌，存款很快轉向看來受到國家保障的國營銀行。印尼的銀行體系與經濟因此遭到沈重的打擊，再加上財政與貨幣政策的錯誤，真可說是在劫數難逃，嚴重的經濟蕭條已成定局。韓國則反其道而行，不理會外界的建議，非但未關閉兩家最大的銀行，反而增資挹注，而這正是韓國為何能復原如此快速的重要原因。
====
國際投資者索羅斯表示，全球金融系統無法正常運作，他傾向贊成設立「壞銀行」，但他估計銀行業需要增加資本1.5萬億美元，並預期未來10年美國經濟增長難以達3%。
他在出席世界經濟論壇時表示，美國新任總統奧巴馬的政府建議成立壞帳銀行，購買美國金融機構的有毒資產，是可紓緩目前的經濟危機，因此贊成有關提議。但他認為，這方案只是將債務國有化，不能改變現況，促使銀行進行借貸。
索羅斯相信，關鍵是政府要為銀行體系徹底重組，包括要銀行業分拆壞資產及資本到「壞銀行」，然後再促請私人投資者向好銀行業務注入巨額資金，有關規模將將遠遠高於「紓緩問題資產計劃(TARF)」的7000億美元水平，估計可能要1.5萬億美元，才可以讓銀行重新向市場提供貸款。
他批評，上任布殊政府誤用TARF資金，以致問題加以惡化。索羅斯更預期，去年9月雷曼倒閉事件是金融體系的分水嶺，令到金融體系完全崩潰，現在的金融業只是靠續命器維生。
索羅斯也預期，未來10年美國經濟增長難以達3%。
====
繼花旗和美銀股價上周急挫近50％兼錄得逾百億美元虧損後，華府周末再接管兩家地區銀行，是今年以來首次，為美國銀行業敲響新警號。高盛上周報告指，全球投資者和金融機構將要面對美國按揭損失2.1萬億美元，但至今帳面上僅反映了一半。高盛於去年3月估計按揭損失為1.2萬億美元，這份報告明顯較之前悲觀得多。市場人士估計，美國今年將有百計銀行倒閉，遠高於上年的25間。
====
聯邦儲蓄保險公司發表聲明指，佛州Ocala National Bank、馬里蘭州Suburban Federal Savings Bank of Crofton與猶他州MagnetBank of Salt Lake City分別被監管當局關閉。3家銀行總資產為8.76億美元（67.92億港元），存款達7.9億美元（61.26億港元）。 美國地方銀行倒閉潮主要源自一蹶不振的樓市，斷供與壞帳不斷上升令銀行無法維持運作。在房價不斷下跌及失業率創16年新高的情下，單是1月份便有6家銀行倒閉。美國監管部門去年關閉25間美國銀行，聯邦儲蓄保險公司於去年第3季把171間銀行列為「問題銀行」，意味今年倒閉數目可能激增。
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哈佛大學經濟學教授Ken Rogoff則認為，設立壞銀行雖是必要舉措，但政府下一步必須控制美國大型銀行並對它們進行重組，才能徹底改革銀行系統。
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分析員惠特尼(Meredith Whitney)昨日稱，華府成立「壞銀行」將不良資產由銀行資產負債表中剔除，不會令銀行增加借貸。她認為，若奧巴馬政府希望以公允價值收購不良資產，銀行很可能不會將資產出售予「壞銀行」，因為「這對它們的資本衝擊實在太大」。
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紐約大學教授魯比尼(Nouriel Roubini)則表示，美國大部分銀行已破產，華府應該將它們國有化。他同時呼籲改變整個金融體系運作，令銀行自律，否則全球經濟將面對更大的資產泡沫「災難」。
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“當前實體經濟和金融業均在持續惡化,且這兩者會相互傳染形成惡性循環。”IMF前首席經濟學家、現為芝加哥大學教授的拉詹說。他表示,儘管可能廣受非議,但政府需要向銀行注入更多資金。
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「壞銀行」最成功的例子，是中國政府在國有商業銀行境外上市前，設立資產管理公司（AMC），專責處置銀行不良資產，把它們從銀行資產負債表剝離後，再由政府注入大量資金，完成資本重組，然後把銀行上市。
中國的模式成功，全因金融機構本來就由國家擁有，AMC以什麼價格收購不良資產，完全由政府決定，不存在定價問題。英美要效法中國成立「毒產收集中心」，卻必須在納稅人與銀行股東利益之間取得平衡，定價太低銀行不願賣，太高則難以向納稅人交代，結果仍是拖拖拉拉，尾大不掉。
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During Aisa financial crisis
IMF對金融市場認識不足，由關閉印尼銀行的政策看得最清楚不過。當時該國出現16家銀行關門大吉的情况，而且據稱還可能會有其他銀行步上後塵；除了金額很小的帳戶，存款人只能自求多福。可想而知，剩下的私人銀行立刻出現擠兌，存款很快轉向看來受到國家保障的國營銀行。印尼的銀行體系與經濟因此遭到沈重的打擊，再加上財政與貨幣政策的錯誤，真可說是在劫數難逃，嚴重的經濟蕭條已成定局。韓國則反其道而行，不理會外界的建議，非但未關閉兩家最大的銀行，反而增資挹注，而這正是韓國為何能復原如此快速的重要原因。
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國際投資者索羅斯表示，全球金融系統無法正常運作，他傾向贊成設立「壞銀行」，但他估計銀行業需要增加資本1.5萬億美元，並預期未來10年美國經濟增長難以達3%。
他在出席世界經濟論壇時表示，美國新任總統奧巴馬的政府建議成立壞帳銀行，購買美國金融機構的有毒資產，是可紓緩目前的經濟危機，因此贊成有關提議。但他認為，這方案只是將債務國有化，不能改變現況，促使銀行進行借貸。
索羅斯相信，關鍵是政府要為銀行體系徹底重組，包括要銀行業分拆壞資產及資本到「壞銀行」，然後再促請私人投資者向好銀行業務注入巨額資金，有關規模將將遠遠高於「紓緩問題資產計劃(TARF)」的7000億美元水平，估計可能要1.5萬億美元，才可以讓銀行重新向市場提供貸款。
他批評，上任布殊政府誤用TARF資金，以致問題加以惡化。索羅斯更預期，去年9月雷曼倒閉事件是金融體系的分水嶺，令到金融體系完全崩潰，現在的金融業只是靠續命器維生。
索羅斯也預期，未來10年美國經濟增長難以達3%。
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繼花旗和美銀股價上周急挫近50％兼錄得逾百億美元虧損後，華府周末再接管兩家地區銀行，是今年以來首次，為美國銀行業敲響新警號。高盛上周報告指，全球投資者和金融機構將要面對美國按揭損失2.1萬億美元，但至今帳面上僅反映了一半。高盛於去年3月估計按揭損失為1.2萬億美元，這份報告明顯較之前悲觀得多。市場人士估計，美國今年將有百計銀行倒閉，遠高於上年的25間。
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聯邦儲蓄保險公司發表聲明指，佛州Ocala National Bank、馬里蘭州Suburban Federal Savings Bank of Crofton與猶他州MagnetBank of Salt Lake City分別被監管當局關閉。3家銀行總資產為8.76億美元（67.92億港元），存款達7.9億美元（61.26億港元）。 美國地方銀行倒閉潮主要源自一蹶不振的樓市，斷供與壞帳不斷上升令銀行無法維持運作。在房價不斷下跌及失業率創16年新高的情下，單是1月份便有6家銀行倒閉。美國監管部門去年關閉25間美國銀行，聯邦儲蓄保險公司於去年第3季把171間銀行列為「問題銀行」，意味今年倒閉數目可能激增。
2009年2月2日 星期一
什麼是國家破產 - National Bankruptcy Definition
因為近來太多人提出這個不太可能發生的事件， 那我就嘗試找一些reference給大家：
According to wikipedia ( http://en.wikipedia.org/wiki/National_bankruptcy ):
The national bankruptcy historically was caused by three reasons:
-insolvency /over-indebtedness of the state
-political motivated refusal to take over the debt of the old administration after a change of government
-ruin /decline of the state
Some possible examples of National Bankruptcy:
-Russia 1998 Russian financial crisis
-Argentine Argentine economic crisis (1999–2002)
-Iceland 2008–2009 Icelandic financial crisis
國家「破產」basically 唔可以叫做破產，因為佢他：
1）會唔認某D債務
2）會同IMF 或 其他國家再借錢 和 討論如何做債務重組
3）資產唔會比其他國家變賣或擁有
我覺得呢D 係叫做唔認帳多過破產。
According to an answer in Yahoo Knowledge: http://hk.knowledge.yahoo.com/question/?qid=7008101300924
據新華網指出，「國家不會破產」的理由有很多，其中最重要的一條是，國家有別於企業的最顯著特點是「國家主權神聖不可侵犯」。在結束了帝國殖民時代之後，這一原則日益成為國際共識，成為大小貧富懸殊國家之間交往的原則。所以，對於那些貧困國家，儘管外債纏身，理論上足夠「破產」幾百次，但是並沒有被拍賣掉，這些窮國家也沒有隨之在國際政治版圖上消失，淪落為其他債務國家的「新殖民地」。
目前媒體指的「國家破產」更像是一個形容詞，以反映一國經濟形勢之危急，並不預示著一個國家馬上會被債權人接管。就以冰島來說，縱然外債遠超過其國內生產總值6.1倍，但是依然可以在現有的國際秩序框架內找到克服時艱的途徑，比如向俄羅斯借債，還可以尋求國際貨幣基金組織（IMF）的援助。
According to wikipedia ( http://en.wikipedia.org/wiki/National_bankruptcy ):
The national bankruptcy historically was caused by three reasons:
-insolvency /over-indebtedness of the state
-political motivated refusal to take over the debt of the old administration after a change of government
-ruin /decline of the state
Some possible examples of National Bankruptcy:
-Russia 1998 Russian financial crisis
-Argentine Argentine economic crisis (1999–2002)
-Iceland 2008–2009 Icelandic financial crisis
國家「破產」basically 唔可以叫做破產，因為佢他：
1）會唔認某D債務
2）會同IMF 或 其他國家再借錢 和 討論如何做債務重組
3）資產唔會比其他國家變賣或擁有
我覺得呢D 係叫做唔認帳多過破產。
According to an answer in Yahoo Knowledge: http://hk.knowledge.yahoo.com/question/?qid=7008101300924
據新華網指出，「國家不會破產」的理由有很多，其中最重要的一條是，國家有別於企業的最顯著特點是「國家主權神聖不可侵犯」。在結束了帝國殖民時代之後，這一原則日益成為國際共識，成為大小貧富懸殊國家之間交往的原則。所以，對於那些貧困國家，儘管外債纏身，理論上足夠「破產」幾百次，但是並沒有被拍賣掉，這些窮國家也沒有隨之在國際政治版圖上消失，淪落為其他債務國家的「新殖民地」。
目前媒體指的「國家破產」更像是一個形容詞，以反映一國經濟形勢之危急，並不預示著一個國家馬上會被債權人接管。就以冰島來說，縱然外債遠超過其國內生產總值6.1倍，但是依然可以在現有的國際秩序框架內找到克服時艱的途徑，比如向俄羅斯借債，還可以尋求國際貨幣基金組織（IMF）的援助。
影響香港物業價格的長期及短期因素 - English Article by HKMA
影響香港物業價格的長期及短期因素 (HKMA) (20 October 2008)
EXECUTIVE SUMMARY - Property prices in Hong Kong increased markedly in late 2007 and early 2008,raising concerns about the risk of overheating in the property market. Negative real interest rates were often cited as the main reason for the upsurge in property prices, and there were worries that they encouraged speculative activities. Our empirical analysis, however, suggests that the rise in property prices was largely underpinned by stronger economic fundamentals, and therewere no major signs of overheating in the property market.
- Using reduced-form demand-supply equations, co-integration analysissuggests that the long-run equilibrium real property price in Hong Kong is determined by real per-capita income, real interest rate, land supply and the residential investment deflator, which reflects the impact of inflation and real construction cost. In the short-run, property price is also affected by equity prices.
- A breakdown by the contribution of different determinants shows that the rebound in the real property price from late 2003 to early 2008 was supported by steady growth in household income and increases residential investment deflator. Negative real interest rates were found to have played a relatively small role in explaining the upsurge in real property prices since 2005.
- The actual real property price is found to be somewhat above its estimated long-run equilibrium value in late 2007, but the deviation from the long-run equilibrium value is relatively small compared to previous episodes of property market booms. The short-run model suggests that the overshooting in house prices could be due to spill-over effect from the stock market rally in 2007. As domestic equity prices have declined considerably since late 2007 and house prices have levelled off recently, the risk of overheating in the property market will likely diminish for the remainder of 2008.
- Qualitative analysis of six property market indicators using a graphicalframework suggests few signs of overheating pressure in the property market in the first half of 2008. Statistical analysis of the six indicators using the clustering method also does not point to an overheated property market.
EXECUTIVE SUMMARY - Property prices in Hong Kong increased markedly in late 2007 and early 2008,raising concerns about the risk of overheating in the property market. Negative real interest rates were often cited as the main reason for the upsurge in property prices, and there were worries that they encouraged speculative activities. Our empirical analysis, however, suggests that the rise in property prices was largely underpinned by stronger economic fundamentals, and therewere no major signs of overheating in the property market.
- Using reduced-form demand-supply equations, co-integration analysissuggests that the long-run equilibrium real property price in Hong Kong is determined by real per-capita income, real interest rate, land supply and the residential investment deflator, which reflects the impact of inflation and real construction cost. In the short-run, property price is also affected by equity prices.
- A breakdown by the contribution of different determinants shows that the rebound in the real property price from late 2003 to early 2008 was supported by steady growth in household income and increases residential investment deflator. Negative real interest rates were found to have played a relatively small role in explaining the upsurge in real property prices since 2005.
- The actual real property price is found to be somewhat above its estimated long-run equilibrium value in late 2007, but the deviation from the long-run equilibrium value is relatively small compared to previous episodes of property market booms. The short-run model suggests that the overshooting in house prices could be due to spill-over effect from the stock market rally in 2007. As domestic equity prices have declined considerably since late 2007 and house prices have levelled off recently, the risk of overheating in the property market will likely diminish for the remainder of 2008.
- Qualitative analysis of six property market indicators using a graphicalframework suggests few signs of overheating pressure in the property market in the first half of 2008. Statistical analysis of the six indicators using the clustering method also does not point to an overheated property market.
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